Os últimos tempos têm sido marcados pelas constantes subidas das prestações do crédito à habitação, por conta da subida das taxas Euribor. As condições oferecidas pelos bancos cada vez mais exigentes inviabilizam a contração de um empréstimo para muitos portugueses, pelo que a opção de arrendar se tem tornado cada vez mais popular. Nesse sentido, compreender integralmente o que deve estar presente num contrato de arrendamento torna-se indispensável. Neste artigo, iremos abordar os principais elementos do seu contrato de arrendamento, seja de um imóvel completo ou de habitação parcial.
Contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento é um documento legal que estabelece os termos e condições pelas quais um proprietário arrenda um imóvel a um inquilino. Serve como base jurídica que estipula todos os direitos e deveres de ambas as partes durante o período do arrendamento. Este documento pode ser feito tanto para arrendamento com fins habitacionais como para fins comerciais, sendo que o primeiro também abrange arrendamentos por quartos.
Requisitos legais
Ao receber o contrato de arrendamento, antes de o assinar, deve verificar que todos os requisitos legais constam no documento. A omissão de alguns elementos obrigatórios pode ter consequências extremamente prejudiciais a ambas as partes, podendo originar até a invalidade do contrato.
Assim sendo, estes são os elementos que devem constar no seu contrato de arrendamento:
Identificação das partes
A identificação completa das partes envolvidas no contrato é fundamental para estabelecer clareza e responsabilidades, garantindo que os termos acordados se aplicam às pessoas corretas. Para além do nome completo e números de identificação civil e fiscal, dados como a data de nascimento, naturalidade e estado civil ajudam a confirmar a identidade dos envolvidos, prevenindo situações de falsificação e equívocos.
Localização exata da casa
Procurando evitar ambiguidades ou confusões futuras, espera-se que tanto a identificação como a localização do imóvel constem no contrato.
Uso dos espaços
Tendo maior importância nas situações de arrendamento parcial, a identificação dos locais destinados ao uso privativo do inquilino e aqueles destinados ao uso comum é crucial para estabelecer limites e prevenir disputas. Nesta clausula devem constar as partes do imóvel exclusivas ao inclino e quais as áreas comuns aos demais.
Número e data da licença de habitação
A inclusão da licença de habitação no contrato não só é obrigatória como é essencial. Serve como meio para garantir que o imóvel está em conformidade com os regulamentos municipais e pode ser habitado legalmente, assegurando a segurança e o bem-estar do inquilino.
Montante da renda e regime de atualização
O valor da renda deve constar na íntegra no contrato de arrendamento, assim como o prazo e o método do pagamento, a fim de prevenir situações de desentendimento entre o inquilino e o arrendatário. Apesar deste ser mais óbvio, não nos devemos esquecer de verificar se o regime de atualização está em conformidade com a lei. Serve como forma de estabelecer como e quando o valor da renda será ajustado ao longo do período de arrendamento, pelo que é crucial que esteja claro qual o regime de atualização que será utilizado.
Data de celebração do contrato
A data de celebração do contrato de arrendamento marca o momento em que as partes formalizam e concordam com os termos e condições do acordo. No entanto, é relevante notar que essa data não necessariamente coincide com o início efetivo do período de arrendamento.
Duração do contrato
O prazo de duração do contrato é um elemento essencial, visto que determina quanto tempo o inquilino terá o direito de usufruir do imóvel arrendado e o senhorio concorda em fornecer esse espaço.
Documentos da casa
Após a escolha do imóvel e a definição de todos os detalhes pertinentes, antes de formalizar o contrato de arrendamento, uma etapa crucial é a solicitação e apresentação de documentos por ambas as partes envolvidas. O senhorio, responsável por ceder a propriedade, irá requerer ao inquilino determinados documentos, como o Bilhete de Identidade (BI) ou o Cartão de Cidadão, bem como os últimos recibos de vencimento ou a mais recente declaração de IRS.
Por outro lado, o inquilino também possui prerrogativas nesse processo. Tem o direito de solicitar ao senhorio uma série de documentos que dizem respeito ao imóvel em questão, sendo esses:
Caderneta predial
A Caderneta Predial é um documento emitido pelas Finanças que contém informações detalhadas sobre um imóvel, como a sua localização, descrição, área, uso e valor patrimonial. É essencial para que o inquilino possa confirmar as características do imóvel e sua titularidade, bem como para o senhorio provar que é o proprietário legítimo do imóvel.
Certificado energético
Serve como comprovativo da eficiência energética de um imóvel. Utiliza uma classificação de A+ a F e pode ajudar o inquilino a compreender os potenciais custos de energia associados à habitação.
Certidão de Teor
A Certidão de Teor é um documento emitido pelo Registo Predial que atesta quem é o proprietário do imóvel e se existem ónus ou encargos sobre o mesmo, como hipotecas ou penhoras. No contexto do arrendamento, a Certidão de Teor é útil para confirmar que o senhorio é o verdadeiro proprietário e que não há obstáculos legais ao arrendamento.
Licença de habitação
A Licença de Habitação é emitida pela câmara municipal e atesta que o imóvel cumpre os requisitos legais para ser habitado. Este documento é fundamental para garantir que o imóvel está em conformidade com as normas de habitabilidade e segurança.
Caução
A caução é uma forma de garantia financeira frequentemente usada em contratos de arrendamento, onde o inquilino entrega ao senhorio uma quantia em dinheiro como forma de assegurar o cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato. Essa quantia, também conhecida como depósito de caução, atua como uma salvaguarda para o senhorio em caso de danos à propriedade, incumprimento no pagamento ou outras violações contratuais por parte do inquilino.
Prazos de rescisão
A rescisão de um contrato, antes da data prevista para a cessação ou renovação, é possível, desde que tal seja comunicado nos termos e prazos indicados no Código Civil. É um direito tanto do senhorio como do inquilino, embora os prazos para o efeito difiram entre si.
Para que o inquilino consiga rescindir o seu contrato de arrendamento sem que tenha de pagar as rendas correspondentes, terá de o comunicar com a devida antecedência nos prazos indicados no artigo 1098.º do Código Civil:
- Contrato com duração igual ou superior a 6 anos – antecedência de 120 dias;
- Contrato igual ou superior a um ano e inferior a seis meses – antecedência de 90 dias;
- Contrato igual ou superior a seis meses e inferior a um ano – 60 dias de antecedência;
- Contrato inferior a seis meses – um terço do prazo de duração inicial do contrato.
Por outro lado, caso haja intenção do senhorio em não renovar ou rescindir o contrato de arrendamento, deverá comunicar ao arrendatário mediante os prazos estabelecidos no artigo 1097.º do Código Civil:
- Contrato igual ou superior a seis anos – 240 dias de antecedência;
- Contrato igual ou superior a um ano e inferior a seis anos – antecedência de 120 dias;
- Duração igual ou superior a seis meses e inferior a um ano – 60 dias de antecedência;
- Contrato inferior a seis meses – um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
A acrescentar aos prazos mencionados, note-se que os senhorios podem rescindir os contratos por falta de pagamento dos inquilinos com uma tolerância de até três rendas em atraso, altura em que podem ser despejados. Outras situações seriam a realização de obras (aviso com antecedência de, pelo menos, seis meses) e ainda por necessidade da casa para habitação própria para si ou para os seus descendentes em primeiro grau.
Conclusão
Em síntese, à medida que nos aproximamos de um cenário em que as condições para aquisição de habitação própria se tornam mais rigorosas, a opção de arrendar ganha uma relevância crescente. Seja a sua escolha motivada por necessidade ou conveniência, o conhecimento abrangente dos elementos essenciais de um contrato de arrendamento é uma ferramenta indispensável.
Desde a clareza na identificação das partes até a compreensão dos prazos de rescisão e da documentação obrigatória, estar informado possibilita um processo de arrendamento mais consciente e benéfico. Em última análise, o compromisso em compreender e aplicar esses princípios não só solidifica relações harmoniosas entre senhorios e inquilinos, mas também empodera indivíduos a tomar decisões financeiras mais informadas, contribuindo assim para uma base sólida de sucesso no cenário imobiliário em constante evolução.
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Alberto Barbedo, estudante do 1º ano da Licenciatura em Gestão e Administração de Empresas na Católica Lisbon School of Business and Economics. É diretor financeiro da Católica Consulting Linked. Juntou-se ao Daily a fim de aprimorar os conhecimentos na área e desenvolver competências necessárias ao mundo empresarial.
