Possível crash no mercado imobiliário?

Infelizmente, o poder de compra dos portugueses continua a baixar a cada dia que passa.
Têm-se registado aumentos nas prestações dos créditos, bens de consumo, combustíveis,
eletricidade, entre outros produtos e serviços e, por essa razão, creio que uma possível
correção no mercado imobiliário esteja aí à porta.

Por outro lado, vários agentes imobiliários têm referido que a oferta de casas para venda e
arrendamento está muito longe de igualar a procura por parte das famílias, no que remete
para casas para comprar e arrendar. E, segundo a lei fundamental da oferta e da procura,
quando a procura excede a oferta de um determinado bem ou serviço, o seu preço
aumenta. O que está a acontecer com o mercado imobiliário é um pouco isso, oferta
superior à procura que leva o preço das casas e rendas para máximos históricos.
Tal tendência já se regista desde meados de 2020/2021, quando a FED (Reserva Federal
Americana) e o BCE (Banco Central Europeu) começaram a estimular a economia através
da impressão de dinheiro, atraso das prestações do crédito habitação, entre outras
medidas, não incluindo a redução de taxas de juro visto que as mesmas já se encontravam
nos 0%. Esse estímulo, utilizado para contrariar os efeitos nefastos da pandemia, foi muito
bem recebido no curto prazo. Contudo, no médio-longo prazo, já se sabia que iria trazer
algumas consequências.
Tais consequências começam a aparecer agora, impulsionadas por um conflito entre Rússia
e Ucrânia que, depois de 6 meses, ainda perdura.
Porém, com tantos aumentos, será que a procura referida anteriormente pode continuar?
Na minha opinião, é difícil que aconteça e vou explicar porquê.
Irei começar pelo tópico mais comum quando se aborda esta temática: a prestação do
crédito habitação. Segue-se uma simulação que realizei para ver qual o aumento efetivo da
mesma.
Vamos assumir que temos um crédito habitação no valor de 180.000€ no qual a taxa de juro
é revista a cada 6 meses, ou seja, temos, como taxa indexante, a euribor a 6 meses e o
mesmo é revisto nos meses de março e setembro.
Uma prestação revista em março com uma euribor a 6 meses de -0,496% e um spread de
1,1% resultaria numa taxa de juro de 0,604%/ano e numa prestação a rondar os 550€.
Assumindo, ainda, uma taxa de esforço de 40% (geralmente a taxa máxima a que um banco
aceita emprestar dinheiro para este tipo de crédito), isso resultaria num ordenado mensal líquido
a rondar os 1.400€.
Após 6 meses, essa mesma prestação passaria a ter uma taxa de juro de 2,95% e uma
prestação 200€ mais cara, atingindo os 750€ mensais. Este aumento de prestação levaria a taxa de esforço de uma família dos 40% para os 53%, o que, tendo em conta todos os restantes aumentos mencionados acima, não seria fácil de gerir.

Na figura abaixo é possível ver a evolução da euribor mencionada acima:

No entanto, não nos podemos focar apenas nos aumentos, sendo que, se a população
portuguesa se tratasse de uma população financeiramente educada, com fundo de emergência,
investimentos, e taxas de esforço bem calculadas para a realidade financeira do país, estaria
tudo ótimo.
A verdade é que, segundo um artigo escrito pelo Diário de Notícias em 2019, apenas uma em
cada três famílias portuguesas possuem um fundo de emergência, o que, tendo em conta os
aumentos registados e a falta de segurança financeira que essa estatística nos mostra, considero perto de impossível a continuidade desta procura incessante por casas para comprar ou arrendar.
Considerando que de maio para junho o número de novos créditos concedidos pelos bancos
teve uma variação a nível residencial e de consumo de -6.03% e -5.28% respetivamente, e que,
de junho para julho, esse mesmo número voltou a registar variações negativas de -4.065% e
-6.198%, respectivamente, evidencia-se a tendência de os portugueses recorrerem cada vez
menos a crédito, seja para habitação, seja para consumo.
Deste modo, e visto que os portugueses têm cada vez menos poder de compra, estimo que o
futuro para o mercado imobiliário passará muito por investimento externo que, como é natural, não é infinito.
De reforçar que, historicamente, o mercado imobiliário tende a ser o setor/mercado que mais
tarde é atingido por possíveis recessões, não contabilizando a crise de 2008, dado que esta foi originada por esse mesmo mercado, o imobiliário.
Por todas as razões que enumerei acima, creio que o futuro do mercado imobiliário não será
muito positivo durante os próximos anos, e que é, não só possível como bastante provável, uma correção no mercado, que se pode traduzir, para quem estiver devidamente preparado, numa boa oportunidade para investimento.

Gonçalo Malheiro

Colunista Convidado MeuCapital | Investidor e criador de conteúdos digitais

Gonçalo Malheiro é licenciado em Gestão e tem 23 anos. É investidor na Bolsa de Valores e em Criptomoedas e cria conteúdos sobre estes temas em diversas plataformas como YouTube, Instagram e TikTok.