Os Real Estate Investment Trusts (REITs) ou Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) consistem em empresas que possuem, operam, ou financiam imóveis que geram rendimentos. Algumas destas sociedades investem diretamente em propriedades, obtendo receitas pelos arrendamentos e comissões de gestão. Outras investem em dívidas imobiliárias, ou seja, hipotecas e títulos garantidos por hipoteca.
Os REITs tendem a focar-se num sector específico de propriedades, por exemplo, centros comerciais, retalho, hotéis e resorts, ou saúde e hospitais. No entanto, os REITs diversificados e especializados podem conter diferentes tipos de propriedades nas suas carteiras, tal como um REIT que consiste tanto em propriedades de escritório como de retalho.
Tal como num fundo de investimento, um REIT angaria o dinheiro de vários investidores para comprar imóveis. Assim, os REITs são cotados em bolsa, e os investidores podem comprá-los e vendê-los como ações, sendo considerados instrumentos muito líquidos. Para além disso, é possível investir neles através de fundos mútuos REIT e ETFs de REITs.
Estes tornam possível que investidores individuais obtenham dividendos de investimentos imobiliários, sem terem de comprar, gerir, ou financiar eles próprios quaisquer propriedades.
Modelo de negócio
A maioria dos REITs tem um modelo de negócio simples: O REIT arrenda o espaço e cobra as rendas dos imóveis, depois distribui esse rendimento como dividendos aos acionistas.
Já os REITs de hipotecas não possuem imóveis, mas financiam-nos, ou seja, emprestam dinheiro a proprietários de imóveis. Estes REITs obtêm rendimentos através do diferencial entre os juros que ganham dos empréstimos concedidos e o custo de financiamento desses empréstimos.
Este segundo tipo de REIT é considerado mais arriscado, pelo facto de haver o risco de incumprimento do pagamento do empréstimo por parte de quem o contraiu.
As empresas, para se qualificarem como REITs, têm de cumprir os seguintes requisitos:
- Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imobiliário, dinheiro ou Obrigações do Tesouro.
- Obter pelo menos 75% das suas receitas a partir de rendas, de juros sobre empréstimos, ou de venda de imóveis.
- Pagar 90% dos seus lucros em dividendos aos acionistas.
- Ter mais de 100 acionistas na sua constituição após o primeiro ano de operações.
- Não ter mais de 50% das suas ações detidas por cinco indivíduos ou menos.
Vantagens de investir em REITs
Um dos maiores benefícios que os REITs têm para oferecer são os seus altos dividendos, uma vez que são obrigados a pagar 90% do rendimento tributável aos acionistas. Estes rendimentos baseados em dividendos são muitas vezes mais elevados do que os que se podem obter com outros investimentos.
A sua correlação comparativamente baixa com outros ativos também o torna os REITs um excelente meio de diversificação da carteira, que pode ajudar a reduzir o seu risco global e aumentar os retornos.
Assim, os REITs são bastante apelativos para uma carteira de investimentos porque oferecem dividendos anuais fortes e estáveis a longo prazo, e podem constituir um excelente contrapeso às ações dentro do portfólio.
Adicionalmente, os REITs são fáceis de comprar e vender, uma vez que a maioria são cotados em bolsa, sendo altamente líquidos – uma característica que atenua alguns dos inconvenientes tradicionais dos imobiliários.
Uma média de três anos para os REITs entre Novembro de 2017 e Novembro de 2020 verificou que o retorno médio anual era de 11. 25%, estando bem acima tanto do S&P 500 como do Russell 2000, que atingiram 9,07% e 6,45%, respetivamente. Historicamente, os investidores que procuram rendimento fixo têm tido melhores resultados através do investimento em REITs do que em obrigações, a classe de ativos tradicional para este fim. Uma carteira cuidadosamente construída deve considerar ambos, uma vez que os REITs também acarretam riscos, como veremos mais à frente.
Desvantagens de investir em REITs
Como todos os investimentos, os REITs têm as suas desvantagens.
Em primeiro lugar, não oferecem muito em termos de valorização do capital a longo prazo, uma vez que têm de pagar pelo menos 90% do rendimento aos investidores. Assim, apenas 10% do rendimento pode ser reinvestido de novo no REIT, o que não é favorável para o crescimento da empresa.
Para além disso, os REITs estão sujeitos aos riscos do setor a que estão expostos, o que significa que podem sofrer bastante consoante a situação macroeconómica do mundo. Como se viu em 2020, como uma grande parte das cadeias de hotéis teve de fechar, os REITs expostos a este setor desvalorizaram muito.
Outra desvantagem assenta no facto de os impostos serem aplicados sobre os dividendos, e as taxas de imposto são tipicamente mais elevadas do que os 15% em que a maioria dos dividendos são atualmente tributados. Isto porque grande parte dos dividendos de um REIT são considerados rendimentos ordinários, que são normalmente tributados a uma taxa mais elevada.
Riscos do investimento em REITs
Sendo negociados na bolsa de valores, os REITs têm riscos acrescidos que seriam típicos de investimentos mais arriscados. Embora os rendimentos a longo prazo dos REITs sejam impressionantes, houve períodos em que tiveram um desempenho significativamente inferior ao esperado.
Os REITs podem produzir retornos totais negativos durante os períodos em que as taxas de juro são elevadas ou estão em alta. Quando as taxas são baixas, os investidores saem normalmente de ativos mais seguros para procurarem rendimentos noutras áreas do mercado. Inversamente, quando as taxas são altas ou os tempos são incertos, os investidores optam frequentemente pelas Obrigações do Tesouro ou por outros investimentos de rendimento fixo.
Em 2007, por exemplo, o iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) verificou um retorno de -20,35%, seguido de um retorno abismal de -40,03% durante o rebentar da bolha imobiliária no final de 2007 e início de 2008.
Embora, por vezes, sejam mal classificados como “substitutos de obrigações”, os REITs não são obrigações, são como ações. E tal como todas as ações, têm uma medida de risco significativamente maior do que as obrigações do Estado.
Como investir em REITs?
Uma vez que estão cotados em bolsa, é possível investir em REITs a partir de uma corretora, como a DEGIRO, por exemplo. Naturalmente, para escolher onde investir deve-se olhar para os números, tal como o crescimento previsto no lucro por ação e os dividendos atuais. Uma métrica particularmente útil é o FFO – Fundos de Operações, que descreve o fluxo de caixa de uma empresa imobiliária ou de um fundo de investimento imobiliário
Os REITs estão disponíveis aos investidores de várias formas, incluindo ETFs. Aqui estão alguns ETFs populares negociados em bolsa que se concentram em REITs:
- Vanguard Real Estate (VNQ)
- Schwab US REIT (SCHH)
- iShares Mortgage Real Estate (REM)
- iShares Residential Real Estate (REZ)
- iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP)
- Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR (EPRU)
Os investidores podem também comprar diretamente REITs individuais. Alguns dos mais populares são:
- American Tower (AMT)
- Equity LifeStyle Properties (ELS)
- Americold (COLD)
- Innovative Industrial Properties (IIPR)
- Digital Realty (DLR)
- CubeSmart (CUBE)
- STORE Capital (STOR)
Autor: Sofia Sá Guerra
