Encontrar habitação acessível à classe média ou classes mais baixas é cada vez mais um desafio nos dias de hoje, sobretudo nos grandes centros urbanos. Mas quais são os verdadeiros catalisadores que inflacionam o preço de um imóvel?
Na cidade de Lisboa, em 2016, o valor mediano por metro quadrado era 2062 euros. Num espaço de 5 anos, em 2021, esse valor aumentou para mais de metade, atingindo os 3411 euros por metro quadrado (+65%).
Vamos então descobrir que fatores influenciam este incremento.
Lei da Procura/Oferta
O mercado imobiliário está sujeito à lei da procura e da oferta, e o que é facilmente constatável é que o aumento da procura não tem sido acompanhado pelo aumento da oferta, o que determina o aumento do preço. Isto acontece por vários entraves e dificuldades impostas à construção de nova habitação, o que nos leva aos fatores seguintes.
Materiais de Construção
Materiais essenciais à construção de habitações como o aço, produtos cerâmicos, gasóleo, madeiras e derivados dispararam mais de 7% em janeiro deste ano, segundo dados do INE.
Carga Fiscal
Segundo as contas de José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, “40% do custo de uma casa são impostos”, tornando-se um “tema, de facto, preocupante”.
Esses impostos passam pelo:
- IVA sobre a construção (23% – sendo que não é dedutível);
- Imposto selo (0,8%)
- IMT- Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT = (Valor do Imóvel* Taxa a Aplicar) – Parcela a Abater
- Taxas Urbanísticas
- Taxas Administrativas
- IMI (0,3%-0,45% anualmente sobre o terreno)
- AIMI – Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis ( 0,4%)
- IMT – até 7,5% na compra de um imóvel
Resumidamente, o Estado cobra imposto em todo o ciclo de desenvolvimento do projeto começando a cobrar no investimento e construção, na venda, na compra e ainda na detenção de um imóvel.
Atrasos no Licenciamento
Os processos de licenciamento e aprovações do alvará de loteamento são demorados. Esses atrasos acabam por impactar o custo do projeto, fazendo com que o preço final seja mais elevado. No geral, quanto mais tempo demorar a aprovação do Projeto de arquitetura e construção, licenciamento e alvará de loteamento maior será o peso dos impostos no final do projeto.
Regulamentos técnicos de construção
Muitas vezes regulamentos antiquados e obsoletos correspondem a entraves na construção de uma habitação e até impedem que a inovação torne a habitação mais acessível. Por exemplo: existem regulamentos que tornam impossível a construção de uma casa se esta não possuir uma banheira, mesmo que os seus proprietários o achem inconveniente devido a idades prolongadas, lesões ou dificuldades de locomoção.
Falta de mão de obra
Também é um fator que provoca aumentos no custo de produção. A falta de valorização económica e um certo preconceito da sociedade perante esta profissão levou a uma imigração maciça de trabalhadores que procuraram outros países onde os salários são mais elevados.
A habitação é um bem essencial protegido pela Constituição da República Portuguesa onde nela se consta que “todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar”.
O Estado tem o dever de assegurar que todos têm acesso à habitação através de medidas públicas adequadas. Será que isso acontece em Portugal?
Autor: Francisco Castilho
