Investimento Imobiliário: Ainda vale a pena?

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Nos últimos meses temos visto um aumento muito considerável no custo de vida, de uma forma geral, motivado por diversos fatores fora do nosso controlo. Isto é a definição perfeita de “inflação”, um termo que poucos conheciam ou tinham ouvido falar, já que é preciso recuar ao longínquo ano de 1992 para termos uma taxa de inflação, em Portugal, próxima daquela que vivemos agora. Temos também assistido ao aumento das taxas Euribor e as taxas estão agora no nível de 2012. Para quem é investidor imobiliário, estes dois fatores podem ter um impacto muito significativo na rentabilidade dos seus investimentos.

Os cálculos iniciais do investimento

Para quem adquiriu casa, mesmo sem ser para investimento, entre 2016 e meados de 2022, encontrou crédito habitação extremamente barato já que combinava taxas Euribor historicamente negativas, associados a spreads muito baixos, o que daria uma taxa de juro real, muitas vezes, abaixo de 1%. É um custo de financiamento extremamente baixo o que motiva a aquisição de habitação, apenas controlado pelos aumentos nos preços das habitações. Para o investidor imobiliário, estas são boas notícias já que consegue alavancar e acelerar os seus investimentos recorrendo a estes financiamentos extremamente baratos, eliminando assim a necessidade de recorrer a capitais próprios avultados.

Para o investidor que recorra a crédito habitação, este será o principal custo na sua análise de investimento. Claro que a este valor irão somar-se depois os restantes custos como condomínio, impostos e seguros.

Vamos então a um exemplo. Os valores são exemplificativos, mas suficientemente próximos da realidade para que sejam vistos com rigor. Um investidor que adquire uma casa em 2020 e fica com os seguintes valores:

Renda (+)500€
Prestação Crédito Habitação (-) 280€
Redução Dívida Crédito Habitação (+)190€
Condomínio (-)40€
IMI (-)20€
Seguros vida e Multirriscos (-)30€
Lucro Bruto 320€
Exemplo prático 1

Sobre este valor falta ainda aplicar o IRS correspondente ao rendimento, mas como existem várias variáveis neste cálculo, vamos deixar esta componente de fora da equação.

Vemos então que um investidor neste cenário estava a ter um lucro bruto de 320€. Se descontarmos a redução a dívida e olharmos apenas ao cash-on-cash são 130€ no bolso a mais todos os meses.

Os números atuais deste investimento

O investimento vai correndo, a Euribor continuou a baixar e no início de 2022, com a Euribor mais baixa do que atualmente, os números sofrem algumas alterações:

Renda (+)500€
Prestação Crédito Habitação (-) 270€
Redução Dívida Crédito Habitação (+)200€
Condomínio (-)40€
IMI (-)20€
Seguros vida e Multirriscos (-)30€
Lucro Bruto 340€
Exemplo prático 2

Com a redução da Euribor, a prestação foi reduzida e, ao mesmo tempo, a amortização de capital mensalmente é maior do que era antes, por isso o lucro bruto do investimento subiu 30€ mensalmente. Nesta altura o investidor está com um resultado melhor do que aquele que previu. O resultado cash-on-cash está agora em 140€ mensais.

Então e neste preciso momento, em agosto/setembro de 2022, como poderá estar este investimento? Algo próximo disto:

Renda (+)500€
Prestação Crédito Habitação (-) 290€
Redução Dívida Crédito Habitação (+)180€
Condomínio (-)40€
IMI (-)20€
Seguros vida e Multirriscos (-)30€
Lucro Bruto 300€
Exemplo prático 3

Em cerca de meio ano este investidor viu a sua prestação do crédito habitação aumentar 20€ (7,5%) e, também, por esse motivo, viu o capital que é amortizado todos os meses também a reduzir, sensivelmente, na mesma proporção dado que o aumento da prestação se deve puramente ao aumento da taxa de juro.

O lucro bruto caiu para os 300€ mensais e o cash-on-cash está agora nos 120€, menos 10€ do que no início do investimento.

Como se comportam os restantes custos?

Os custos com condomínio, manutenção e seguros, por exemplo, são mais imprevisíveis. 

O condomínio, por exemplo, pode necessitar de aumentar, ou não, o seu valor mensal dependendo dos custos que existirem e do impacto que a inflação estiver a ter. Como é óbvio, um condomínio com uma conta bancária confortável e que tenha várias dezenas de condóminos conseguirá amenizar este impacto de uma forma muito diferente de um pequeno condomínio em dificuldades financeiras. No entanto, estes outros custos podem ter também um impacto considerável nas contas do investidor imobiliário.

O aumento de renda pode ajudar?

A resposta é um “sim” e “não” simultaneamente. Claro que o aumento de renda é possível, pelo menos na esmagadora maioria dos casos, e ajuda a equilibrar as contas do investimento. No entanto, o governo impôs recentemente um limite de 2% no aumento das rendas para 2023, pelo que o impacto será marginal. Sabe-se que existirá também benefício em termos de IRS para os senhorios, mas dado que excluímos essa componente das nossas contas, não vamos entrar em grande detalhe nesse aspeto.

A renda de 500€ que vimos no nosso exemplo aumentaria no máximo 10€, o que tem pouco ou nenhum impacto nas nossas contas.

Temos também de ter em consideração que a relação senhorio / inquilino é, por vezes, bastante emocional e que estes 10€, que parecem não fazer grande diferença para nenhum dos lados, podem criar tensão na relação entre as partes e isso é uma situação que, a meu ver, deve ser evitada a todo o custo, principalmente se for uma relação de longo prazo e que tenha corrido de forma tranquila para ambos. Digo muitas vezes que em todos os investimentos, mas principalmente no imobiliário, antes de números estão pessoas, por isso se olharmos mais para as pessoas e um pouco menos para os números a probabilidade de o negócio correr bem aumenta bastante.

Ainda vale a pena investir em imobiliário?

Para mim, e atenção que esta é uma opinião puramente pessoal, o investimento imobiliário no mercado de arrendamento é uma ótima forma de construir património e de aumentar os nossos rendimentos de forma consistente e prolongada no tempo. É verdade que demora algum tempo a construir, mas diria que está ao alcance da maioria das pessoas conseguir ter 2 ou 3 imóveis arrendados e, com isso, ter um aumento muito substancial nos seus rendimentos, ao mesmo tempo que tem um ativo que, tendencialmente, valoriza ao longo do tempo.

Dito isto, este aumento de prestação e custos, de uma forma geral, que estamos a assistir, não afasta, a meu ver, o interesse do investimento imobiliário. É verdade que é uma altura em que teremos de refazer contas e aguentar algum tempo, que ninguém sabe quanto, com uma rentabilidade abaixo daquela que esperávamos. No entanto, é pouco provável que cheguemos a perder dinheiro mensalmente.

Alguns investidores vão ver esta situação de forma diferente e talvez ponderem a possibilidade de vender os seus imóveis nesta altura e terminarem o seu investimento no mercado de arrendamento. Isso poderá trazer boas oportunidades para novos investidores que, subitamente, encontram bons negócios já com inquilinos “incluídos”. Nas palavras de Warren Buffet, “sê medroso quando os outros são gananciosos, e ganancioso quando os outros são medrosos”.

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