3 indicadores económicos que nos podem responder
O mercado imobiliário é o mercado das transações imobiliárias (que dizem respeito a terreno, bem como qualquer coisa que seja construída neste mesmo terreno). Este mercado reveste-se de extrema importância na medida em que está centrado naquilo que atualmente se designa como um bem essencial a todos nós que é a habitação.
Atualmente, este mercado já não é visto, pelos agentes económicos, apenas como um local para suprir uma necessidade básica do ser humano (a de ter uma habitação), mas sim como um mercado repleto de oportunidades de investimento. Todos nós temos ou conhecemos alguém que tem uma segunda, ou, às vezes, terceira casa, que muitas vezes é utilizada como uma forma de ganhar mais algum dinheiro por via de arrendamento, aluguer ou até mesmo compra e revenda.
Uma característica importante deste setor é que o seu “bem-estar” /comportamento positivo determina como as famílias e empresas gastam o seu dinheiro através do conhecido conceito de efeito de riqueza ou wealth effect, esta é uma teoria que afirma que os agentes gostam de gastar mais do seu dinheiro consoante a evolução positiva do valor do seu portfolio, e visto que os imóveis são os ativos com maiores percentagens na maioria dos portfolios dos investidores esta relação fica assim bem evidenciada. Assim sendo é de se notar que a queda em termos reais dos preços dos imóveis causa um enorme efeito de riqueza negativo.
O crescimento real dos preços das casas foi positivo de 1996 até meados de 2006. Foram 10 anos que criaram uma crença de que os preços das casas não caem, algo que se verificou não ser verdade com a crise de subprime que emergiu nos USA e que teve origem precisamente neste setor.
Desde 2012 que algo parecido tem acontecido. O crescimento real dos preços das casas foi massivamente positivo, em média de 4,5%, consumidores e investidores acostumaram-se a este aumento dos preços das casas acima da taxa de inflação e a uma fonte “garantida” de construção de riqueza. causando a ideia errada de que os preços das casas sempre subirão acima da inflação.
A verdade é que esta não é de todo a realidade e este é um setor que se reveste incerteza, apesar das múltiplas oportunidades de investimento.
Posto isto, apresento aqui 3 indicadores económicos importantes que nos ajudam a decifrar a existência de uma eventual correção no setor do imobiliário:
1. Oferta Mensal de Casas
O primeiro é a oferta mensal de casas; este é um rácio que nos fornece uma indicação da dimensão do novo inventário para venda em relação ao número de casas novas que estão a ser vendidas. Este indicador mostra quanto tempo duraria o novo stock atual para venda, dada a taxa de vendas atual, se não fossem construídas novas casas adicionais (mais casas no mercado, menos concorrência, o que faz os preços subirem e vice-versa);
2. Spread sobre as taxas de juro
O segundo é o spread sobre as taxas de hipotecas e as obrigações do tesouro. As taxas de hipoteca de 30 anos seguem muito de perto o comportamento dos títulos do tesouro de 10 anos (praticamente uma maneira garantida de ganhar algum dinheiro).
Agora imaginando um banco que enfrenta uma situação em que a taxa de juro de um título de 10 anos é de 3%, se este mesmo banco quiser emprestar o seu dinheiro nunca o irá emprestar por 3% ou menos, isto porque ao emprestar o dinheiro o banco expõe-se a um maior risco (nomeadamente risco de incumprimento) do que simplesmente aplica-lo no primeiro instrumento financeiro (título do tesouro de 10 anos), então se o banco vai arriscar o seu dinheiro (dinheiro dos seus clientes) irá querer ganhar com isso, então vai emprestar por 3,5% , 4%, 4,5% dependendo do risco que o devedor apresenta para o credor (o banco) e do risco presente no mercado imobiliário em si. Num mercado imobiliário saudável, o spread entre aquilo que me é oferecido pelo estado e o que eu ofereço ao devedor (em termos de taxa de juros) é muito próximo, mas quanto maior essa diferença, maior o risco e maiores as chances de que o mercado caia;
3. Liquidez na economia
Por último, destaco a oferta M2 de moeda (liquidez na economia). Quando há uma injeção de dinheiro na economia os preços das casas sobem (quanto mais liquidez, mais bem cotados se tornam os ativos). O que tem acontecido é que essa liquidez está a ser retirada do sistema, ou seja, será de prever uma queda nos preços das casas algo que ainda não se verificou, pois, ainda não houve tempo para recuperar este atraso, no entanto, demora entre 6 a 18 meses para que o efeito completo da falta de liquidez seja sentido seja sentido.
Conclusão
Em suma, temos a oferta mensal de casas a subir, o que significa menos concorrência entre os consumidores, também se verifica o aumento do spread entre as taxas de hipotecas (mortgage rates) e as taxas de títulos do governo, o que significa que os credores preveem maior risco no mercado imobiliário e, finalmente, temos menos dinheiro no sistema e menos liquidez. Por si só, nenhum desses indicadores económicos nos garante nada sobre o mercado, mas analisando-os de uma perspetiva conjunta traduzem a imagem bastante completa do que eventualmente estará por vir, uma correção no setor imobiliário para 2023.
