A crise atual tem as suas raízes nos anos anteriores, quando a disponibilidade de dinheiro barato (taxas de juros ultra baixas) permitiu aos investidores e bancos financiar e investir em novas propriedades com maior facilidade. Isto levou a um enorme boom no setor imobiliário comercial, com muitos investidores atraídos para a classe de ativos pelas suas características atraentes de risco e retorno.
A pandemia agravou a crise ao restringir o acesso às propriedades, deixou muitos escritórios vazios, mas o estímulo monetário e fiscal sem precedentes tornou o financiamento ainda mais barato, atraindo mais investidores em busca de rendimento e diversificação. Assim, verificou-se uma subida nos preços das propriedades em várias regiões.
Isto afetou outros setores e, quando as taxas de juros aumentaram (através da atuação do Fed), criaram-se duas situações, deixando este setor afetado:
Primeiro, tornou o investimento em ativos de risco muito menos atraente em relação ao dinheiro. De repente, os investidores estavam a decidir que, se iam arriscar o seu dinheiro investindo numa propriedade comercial, só o fariam se pudessem esperar um retorno maior. Para que isso acontecesse, as rendas teriam que subir, ou o preço de compra dos imóveis teria que cair.
Em segundo lugar, estas taxas de juros mais altas aumentaram os custos do serviço de empréstimos existentes para proprietários de imóveis, seja efetuando pagamentos atuais de uma hipoteca de taxa flutuante (float rates) ou estendendo a dívida por mais anos.
Tendo em conta este contexto e panorama inicial, propomos a seguinte análise acerca das atuais adversidades encontradas no mercado imobiliário:
Problemas no mercado imobiliário
1. Natureza ilíquida
A falta de liquidez no setor imobiliário pode levar a preços mais baixos devido à necessidade de grandes descontos para encontrar compradores imediatos. Quando muitos vendedores são forçados a vender, os preços podem cair rapidamente.
2. Avaliações excessivamente altas
Os imóveis podem ser avaliados usando a “cap rate”, que divide a receita operacional líquida da propriedade (ou seja, a sua receita menos custo) pelo seu valor de mercado. Quanto maior, melhor.
Como podemos ver no gráfico do Financial Times, as taxas de cap permanecem extremamente baixas.
3. Padrões de empréstimo mais rígidos
Os bancos comerciais, que são os principais credores no espaço, têm enfrentado um ambiente cada vez mais desafiador (e isto foi antes do colapso do Silicon Valley Bank ) e começaram a apertar as suas condições de crédito. Como resultado, é muito mais difícil conseguir um empréstimo hoje.
4. Risco iminente de incumprimento
40% das hipotecas dos EUA, no valor de 1,5 triliões de dólares, enfrentam um risco iminente de default nos próximos dois anos devido a um aumento das taxas de juros. Muitas dessas hipotecas foram emitidas durante a pandemia com taxas variáveis (que na altura eram muito baixas), o que significa que precisarão ser reajustadas a taxas mais altas nos próximos dois a cinco anos. Os investidores podem ser obrigados a vender.
João Vigário, 21 anos, natural de Lisboa. Licenciado em Gestão e Administração de Empresas na Católica Lisbon of Business and Economics. Apaixonado pela área das finanças, investimentos e análise de empresas. O seu primeiro passo para continuar a incentivar este gosto foi a junção à MeuCapital, onde já escreveu mais de 50 artigos.
